Beim Kauf oder Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist es oft schwierig zu bestimmen, welchen Wert die Immobilie haben soll. Ein Gutachter für Gewerbeimmobilien kann bei der Bewertung dieses Werts helfen und eine bestmögliche Schätzung des Preises liefern. Da zwei Immobilien selten ähnlich sind und noch seltener eine sehr ähnliche Immobilie, die kürzlich verkauft wurde, verlassen sich Gutachter auf zusätzliche Vergleiche. Der Vergleich anderer Eigenschaften, um Wertanpassungen vorzunehmen, wird als gepaarte Verkaufsanalyse bezeichnet.
Paired Sales Definition
Die gepaarte Verkaufsanalyse ist eine Bewertungstechnik, mit der der Wert eines Features innerhalb einer Immobilie ermittelt wird, z. B. einer Backsteinfassade oder eines großen Parkplatzes. Wenn ein Gutachter kürzlich drei kleine Bürogebäudeverkäufe findet, bei denen der Hauptunterschied das Vorhandensein einer Backsteinfassade oder eines großen Parkplatzes ist, führt der Gutachter zwei Vergleichssätze durch. Sie wird die mit der Backsteinfassade mit der ohne und die mit dem großen Parkplatz mit der ohne vergleichen. Diese Paarungen werden als gepaarte Verkäufe bezeichnet.
Gepaarte Verkäufe
Eine Gutachterin verwendet gepaarte Verkäufe, um die Anpassungen zu bestimmen, die an ihrer Verkaufsvergleichsanalyse vorgenommen werden müssen. Durch den Vergleich der Fassaden ermittelt der Gutachter einen Wert für die Fassade. Durch den Vergleich der Parkplätze weist der Gutachter dem Parkplatz einen Wert zu. Auf diese Weise kann ein Gutachter den unzähligen Merkmalen, die sich in der Büroimmobilie unterscheiden, die Sie kaufen möchten, Werte zuweisen und diese Werte verwenden, um die am nächsten vergleichbaren Verkäufe zu addieren oder von diesen zu subtrahieren. Selten reicht ein Vergleich aus, um den Marktwert einzuschätzen. Im Allgemeinen werden die Ergebnisse mit mehr Vergleichen genauer.
Beispiel
Angenommen, Sie möchten eine Büro-Eigentumswohnung in einem Gebäude mit einer Reihe von Verkäufen ähnlicher Grundrisse kaufen. Die Hauptunterschiede sind die Innenausstattung und die Ausstattung. Durch die Kombination einiger übereinstimmender Verkäufe kann ein Gutachter Unterschiede in den für das Kronenformen gezahlten Beträgen und den für eine Küche in der Suite gezahlten Beträgen feststellen. Angenommen, die erste Büro-Eigentumswohnung wurde für 350,000 USD mit Zierleisten und einer eigenen Küche verkauft, während die zweite für 345,000 USD mit einer eigenen Küche und ohne Zierleiste verkauft wurde. Die dritte Wohnung wurde für 332,000 US-Dollar ohne Küche und ohne Zierleiste verkauft, während die vierte für 336,000 US-Dollar ohne Küche, aber mit Zierleiste verkauft wurde. Der Gutachter entspricht der ersten und zweiten für eine Prämie von 5,000 US-Dollar für die Zierleiste. Der Gutachter vergleicht den ersten und vierten mit einer Prämie von 14,000 USD für eine Küche in der Suite. Sie vergleicht dann die erste und dritte für eine Prämie von 18,000 US-Dollar für das Zierleisten und eine eigene Küche. Schließlich vergleicht sie die zweite und dritte für eine Prämie von 13,000 US-Dollar für eine Küche in der Suite. Die durchschnittliche Prämie beträgt 13,500 USD für die Küche in der Suite und 4,500 USD für das Zierleisten.
Überlegungen
Ein Gutachter führt in der Regel eine gepaarte Analyse mit mehreren Immobilien durch, um zu bestimmen, was ein typischer gewerblicher Käufer für ein bestimmtes Merkmal im nahe gelegenen geografischen Gebiet bezahlen würde. In einigen Gebieten gibt es möglicherweise nur wenige kürzlich verkaufte Gewerbebauten, mit denen Vergleiche angestellt werden können. In diesem Fall muss ein Gutachter sein geografisches Gebiet erweitern und eine Reihe zusätzlicher gepaarter Verkaufsvergleiche durchführen, um den Wert der Funktion „Standort“ zu erfassen.