Die Ermittlung des Gewinns oder Verlusts aus Mietobjekten ist komplizierter als für Ihren Wohnsitz. Bestimmte Ausgaben, die im Laufe der Jahre getätigt wurden, erhöhen die Basis, während Abzüge und Kredite die Basis verringern. Der Schlüssel zu einer genauen Berechnung besteht darin, sorgfältige Belege und Steueraufzeichnungen für Ihre Immobilie bis zum Verkauf aufzubewahren. Kapitalgewinne aus Mieten sind voll steuerpflichtig; Es gibt keinen Ausschluss wie den für Kapitalgewinne aus Wohnimmobilien, es sei denn, Sie haben das Haus für einen bestimmten Zeitraum als Hauptwohnsitz genutzt.
1
Beginnen Sie mit der Basis der Immobilie. Dies ist der ursprüngliche Kaufpreis. Berechnen Sie die angepasste Basis, indem Sie die Kosten für Verbesserungen addieren, für die Sie bezahlt haben. Dies schließt alle Ausgaben ein, die den Wert der Immobilie erhöhen – zum Beispiel die Kosten für ein neues Dach, einen Zusatz, eine neue Landschaftsgestaltung, Dämmung oder Geräte. Sie sollten Quittungen für alle diese Zahlungen haben; Wenn Sie dies nicht tun, konsultieren Sie Ihre Steuererklärungen für frühere Jahre, um die Beträge zu ermitteln.
2
Fügen Sie die von Ihnen gezahlten Abschlusskosten und Rechtskosten hinzu, einschließlich Eigentumsübertragung, Dokumentation und etwaiger Grundsteuer, die der ursprüngliche Verkäufer nicht übernommen hat. Schließen Sie keine Finanzierungs- oder Bewertungskosten ein.
3
Ziehen Sie die in früheren Jahren geltend gemachten Abschreibungen für die Immobilie und Verbesserungen ab. In Ihren Steuererklärungen sollte ein Datensatz für die Abschreibung enthalten sein, einschließlich einer Zahl für die kumulierten Abschreibungen. Mit dem Internal Revenue Service können Vermieter Abschreibungen auf Mieteinnahmen abschreiben. Die Rechnung wird jedoch fällig, wenn Sie die Immobilie verkaufen.
4
Subtrahieren Sie alle Steuergutschriften, Energieeinsparungszuschüsse oder Ausschlüsse, die für die Immobilie erhalten wurden. Ziehen Sie auch alle von der Versicherung erhaltenen Abzüge oder Erstattungen von Unfällen oder Verlusten ab.
5
Subtrahieren Sie die resultierende bereinigte Basis vom Verkaufspreis der Immobilie. Wenn Sie die Immobilie für 500,000 USD verkaufen und eine bereinigte Basis von 350,000 USD haben, haben Sie Kapitalgewinne in Höhe von 150,000 USD.
6
Melden Sie den Verkauf des Mietobjekts in Anhang D des Formulars 1040 in dem Jahr, in dem Sie das Objekt verkaufen. Reichen Sie auch das Formular 4797 (Verkauf von Geschäftseigentum) ein, wenn Sie zu irgendeinem Zeitpunkt eine Wertminderung für das Eigentum geltend gemacht haben.