Der Bruttoeinkommensmultiplikator (GIM) bietet eine einfache Methode zur Bewertung von Investitions- oder Gewerbeimmobilien anhand von Verkaufs- und Mietzahlen. Die Stärke dieser Berechnung liegt in ihrer Einfachheit, da nur zwei Daten erforderlich sind, um Eigenschaften zu vergleichen oder vergleichbare Eigenschaftswerte zu extrapolieren. Die Schwäche der Berechnung besteht darin, dass das GIM die Betriebskosten einer Immobilie nicht berücksichtigt, was bedeutet, dass der projizierte Wert möglicherweise kein zutreffendes Bild des Gesamtwerts liefert. Wenn sich die Eigenschaften unterscheiden, bietet das GIM möglicherweise keine vergleichbare Metrik.
Bruttoeinkommensmultiplikator
Die GIM ist einfach ein Verhältnis von Immobilienwert zu Bruttoeinkommen. Bei dieser Berechnung werden in der Regel jährliche Einnahmen verwendet, und es werden keine Ausgaben wie Dienstprogramme, Lizenzen oder Wartungsarbeiten berücksichtigt. Sie können die GIM auf Ihrem eigenen Grundstück berechnen, wenn Sie den aktuellen Wert kennen, oder Sie können aktuelle Verkaufs- und Vermietungshistorien von vergleichbaren Objekten abrufen. Mit dem resultierenden GIM können Sie den Wert Ihrer eigenen Eigenschaft extrapolieren. Für die Berechnung des GIM müssen Sie den Immobilienwert durch die Gesamteinnahmen aus der Immobilie dividieren, einschließlich Miete, Verkaufsautomaten und Dienstleistungen. Wenn beispielsweise eine Immobilie mit einem Wert von 400,000 US-Dollar einen Gesamtumsatz von 100,000 US-Dollar erzielt, teilen Sie 400,000 US-Dollar durch 100,000 US-Dollar, um das GIM von 4 zu berechnen.
Mittelwertbildung von GIM
Wenn Sie versuchen, ein GIM zu verwenden, um den Wert einer anderen Eigenschaft zu schätzen, sollten Sie das GIM zahlreicher vergleichbarer Eigenschaften berechnen und den Durchschnitt ermitteln. Dadurch werden die Daten ausgeglichen, sodass Sie nicht versehentlich ein ungewöhnlich hohes oder niedriges GIM aus einer abnormalen Eigenschaft verwenden. Um diesen Durchschnitt zu berechnen, addieren Sie die GIM-Zahlen jeder Eigenschaft und dividieren Sie durch die Anzahl der Zahlen. Wenn Sie beispielsweise das GIM für vier Eigenschaften berechnet und 4, 3.5, 6 und 4.5 erhalten haben, addieren Sie diese Zahlen zu 18 und dividieren Sie durch 4. Dies berechnet das durchschnittliche GIM von 4.5.
Werte extrapolieren
Mit einem durchschnittlichen GIM können Sie den Wert anderer Eigenschaften schätzen, einschließlich derer, die Sie besitzen. Sie müssen wie zuvor das jährliche Gesamteinkommen tabellieren und das Ergebnis mit der GIM multiplizieren. Fahren Sie mit dem Beispiel fort: Wenn eine Immobilie 120,000 USD pro Jahr produziert, multiplizieren Sie 120,000 USD mit 4.5, um ihren Wert auf 540,000 USD zu schätzen. Diese Zahl sollte nur als Vorläufer für eine umfassendere Bewertung verwendet werden, ist jedoch für eine schnelle Schätzung nützlich.
Ähnliche Berechnungen
Es gibt verschiedene Variationen in der GIM-Berechnung. Eine häufige Variante ist die Verwendung des monatlichen Einkommens, wodurch sich ein höheres GIM ergibt. Sie könnten diesen Ansatz in Betracht ziehen, wenn das monatliche Einkommen einfacher zu berechnen ist, diese Zahl jedoch immer noch einen ähnlichen Wert ergibt. GIM kann auch potenzielle oder effektive Zahlen verwenden. Ersteres geht von der maximalen Höhe des Einkommens aus, das die Immobilie erwirtschaften kann, letzteres berücksichtigt jedoch Einkommensverluste aufgrund von Leerstand oder Umbau. Der Bruttomietmultiplikator (GRM) ähnelt GIM, berücksichtigt jedoch nur die Miete und lässt andere Einnahmequellen wie Verkauf und Dienstleistungen aus.